Kaufwertestatistiken Niedersachsen - Methodische Hinweise

Die Kaufwertestatistiken für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke sind Sekundärerhebungen von Verwaltungsdaten. In Niedersachsen sind für diese Erhebungen die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte berichtspflichtig. Die Kaufwertestatistiken umfassen alle Verkaufsfälle, die von den Gutachterausschüssen im Berichtsjahr gemeldet wurden.

Ab dem Berichtsjahr 2021 erfolgt die Meldung der Transaktionsfälle von Grundstücken erstmals über das Onlineverfahren eSTATISTIK.core. Die gemeldeten Fälle werden standardisiert in einem gemeinsamen Fachverfahren aufbereitet, anschließend die Geheimhaltung maschinell durchgeführt und schließlich automatisiert in Veröffentlichungstabellen überführt.

Welche Grundstücke werden in den Statistiken nicht erfasst?

Nicht in der Statistik der Kaufwerte für Bauland in Niedersachsen werden erfasst:

• Grundstücke, auf denen ein Bauverbot liegt,
• land- und forstwirtschaftliche Grundstücke,
• Ruinen- und Trümmergrundstücke sowie
• Grundstücke mit abbruchreifen Gebäuden.

In die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden nicht einbezogen:

• Grundstücksflächen innerhalb eines Flächennutzungs- oder Bebauungsplanes einer Gemeinde, die als baureifes Land, Rohbauland (Bauerwartungsland), Industrieland, Land für Verkehrszwecke oder Freiflächen (z. B. Parkanlagen, Spielplätze) verkauft werden oder deren Preise sie als solche kennzeichnen. Derartige Grundstücksveräußerungen sind im Rahmen der Statistik der Kaufwerte für Bauland zu erfassen,
  
  
• Verkäufe von landwirtschaftlichen Hofstellen (Wohn-, Wirtschaftsgebäude, Hofraum und Hausgarten) ohne landwirtschaftlich genutzte Flächen,
  
  
• Verkäufe von lebendem und totem Inventar allein, also Vieh, selbsterzeugte Futtermittel, Feldinventar, Zukaufvorräte, Landmaschinen in Schadens- und Übergabefällen sowie bei der Betriebsaufgabe,
  
  
• Grundstückserwerbe unter besonderen Bedingungen, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEstG) sowie in den Grunderwerbsteuergesetzen der Länder geregelt sind sowie
  
  
• preisbegünstigte Grundstücksveräußerungen im Sinne der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV). Diese Verkäufe werden durch die Bodenverwertungs- und -verwaltungsgesellschaft mbH/Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben erfasst, gesammelt und ausgewertet.

Definitionen

Ein ungewöhnlicher Geschäftsverkehr liegt vor, wenn der Kaufpreis von ungewöhnlichen Umständen des Besitzerwechsels oder ungewöhnlichen Eigenschaften des Grundstücks beeinflusst ist. Beispiele hierfür sind Eigentumsübergänge aufgrund von Abfindungen, unentgeltliche Zuteilung von Land, Flurbereinigungsverfahren, beschleunigte Zusammenlegungsverfahren, Landtauschverfahren, Zwangsversteigerungen, Erbschaften, Erbbauauseinandersetzungen, Schenkungen, Auflösung eines Treuhandverhältnisses, Liebhaberpreise, Veräußerungen innerhalb eines Dienstverhältnisses, Grunddienstbarkeit, Notverkauf, Insolvenzverfahren, Konkurs, Zukauf, Ersatzlandkauf, Enteignung, für das jeweilige Grundstück besondere preisbeeinflussende Zuschnitte und Bodenlasten.

Kaufwerte für Bauland

Die Wohnbaufläche umfasst Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und besondere Wohngebiete.

Entsprechend § 22 der Baunutzungsverordnung werden die Wohnbauflächen in geschlossene und offene Bauweise unterteilt. Die geschlossene Bauweise liegt vor, wenn Bauwerke ohne einen seitlichen Grenzabstand gebaut werden. Offene Bauweise hingegen erfordert einen seitlichen Grenzabstand auf beiden Seiten (ausgenommen Doppelhäuser und Hausgruppen) sowie eine maximale Länge von 50 m. Diese Information kann in der Regel den Bebauungsplänen entnommen werden.

Gemischte Bauflächen umfassen Dorfgebiete, Mischgebiete, urbane Gebiete und Kerngebiete.

Unter gewerbliche Bauflächen fallen Gewerbe- und Industriegebiete.

Sonderbauflächen entsprechen Sondergebieten.

Zu baureifem Land gehören Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet. Sie liegen im Allgemeinen an endgültig oder vorläufig ausgebauten Straßen und sind in der Regel bereits in passende Bauparzellen eingeteilt. Hierunter fallen in erster Linie Baulücken und städtebautechnisch angeschlossener Grundbesitz, der mitunter nur eine geringe oder keine Bebauung zeigt. Auch ein Trenngrundstück ist baureifes Land, wenn es durch Hinzunahme eines Nachbargrundstücks bebaut werden kann.

Rohbauland ist eine Fläche, die nach dem Baugesetzbuch für eine bauliche Nutzung vorgesehen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist. Das Rohbauland ist im Allgemeinen eine Vorstufe für die übrigen Baulandarten, insbesondere für das baureife Land. Als Rohbauland sind in der Regel größere, unaufgeschlossene Grundstücksflächen anzusehen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Dabei ist es gleichgültig, ob das Gelände parzelliert ist oder nicht.

Unter wirtschaftlich genutztem Bauland ist Industriebauland zu fassen, welches als Lager- und Arbeitsplatz bereits einem Gewerbe dient oder zur Erweiterung eines Betriebes vorrätig gehalten wird, sowie Flächen, die nach der Verkehrsauffassung und den örtlichen Gegebenheiten Gelände für Industriezwecke sind oder dafür vorgesehen sind.

Alle Grundstücksarten, die nicht unter die vorhergehenden Definitionen gefasst werden können, gelten als sonstiges Bauland.

Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke

Ackerland beinhaltet Ackerland einschließlich gärtnerischen Kulturen, Erdbeeren und Gartenbauerzeugnisse unter hohen begehbaren Schutzabdeckungen sowie aus der landwirtschaftlichen Erzeugung genommenes Ackerland.

Dauergrünland beinhaltet Flächen, die durch Einsaat oder durch Selbstaussaat zum Anbau von Gräsern oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt und mindestens fünf Jahre nicht als Acker genutzt werden. Wenn nicht bekannt ist, seit wann die Fläche als Grünland genutzt wird, soll sie als Dauergrünland eingeordnet werden.

Unter der sonstigen landwirtschaftlich genutzten Fläche werden alle landwirtschaftlich genutzten Flächen zusammengefasst, die gemäß der vorangestellten Definition nicht „Ackerland“ oder Dauergrünland“ sind.

Ergänzender Hinweis:

Bei der ersten Erhebung nach Neukonzeption im Berichtsjahr 2021 kam es bei der Zuordnung der neuen Flächenarten Ackerland, Dauergrünland und sonstiger landwirtschaftlich genutzter Fläche zu einigen inhaltlichen sowie technischen Schwierigkeiten. Daher werden für das Berichtsjahr 2021 lediglich Tabellen für die Gesamtfläche sowie die gesamte landwirtschaftlich genutzte Fläche (= Ackerland + Dauergrünland + sonstige landwirtschaftlich genutzte Fläche) veröffentlicht. Wegen konzeptioneller Fragen zur korrekten Erfassung der Ertragsmesszahl bei den verschiedenen Flächenarten und bei Kauffällen mit mehreren Flurstücken wird vorerst auch auf die Veröffentlichung der (durchschnittlichen) Ertragsmesszahl verzichtet.

Mehr Informationen zu den beiden Statistiken erhalten Sie im ausführlichen Artikel.