Kaufwerte für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke in Niedersachsen

Bei den Statistiken „Kaufwerte für Bauland“ und „Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke“ werden jeweils Preise und bestimmte Merkmale der in Niedersachsen gekauften beziehungsweise verkauften Grundstücke erhoben. Bei diesen Statistiken handelt es sich um keine Preisstatistiken im klassischen Sinne. Sie geben stattdessen als eine Art „Grundstückswechselstatistiken“ einen Überblick über den Markt für Bauland beziehungsweise landwirtschaftliche Grundstücke in Niedersachsen.

Die Kaufwertestatistiken liefern regionale Daten auf Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise, zum Teil auch für größere kreisangehörige Städte (bis 2020). Sie geben einen Überblick über den Grundstücksmarkt in Niedersachsen und bieten wichtige Informationen unter anderem zur Anzahl der Kauffälle, der veräußerten Fläche, der Kaufsumme und zum durchschnittlichen Kaufwert für verschiedene Baulandarten sowie landwirtschaftliche Grundstücke.

Neue europäische Anforderungen im Agrarstatistiksektor haben zu einer Überarbeitung sowohl der Abgrenzungen als auch der Merkmalskataloge bei den Statistiken „Kaufwerte für Bauland“ und der Statistik der „Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke“ geführt.

Was wird in der Statistik der Kaufwerte für Bauland in Niedersachsen erfasst und was ist neu?

Die Statistik der Kaufwerte für Bauland umfasst alle Transaktionen (Kauf und Verkauf) von Baulandgrundstücken in der Berichtsperiode in Niedersachsen mit einer Mindestgröße von 100 m². Die Grundstücke müssen in den Baugebieten der Gemeinden liegen und somit Baulandeigenschaft besitzen.

Im Mittelpunkt der Überarbeitung der Kaufwerte für Bauland standen vor allem begriffliche Anpassungen sowie Standardisierungen von Merkmalsausprägungen:

• Die Art des Grundstücks wird nun entsprechend der Baunutzungsverordnung in Wohnbauland – baureifes Land oder Rohbauland –, wirtschaftliches Bauland und Sonderbauflächen unterteilt. Bis zum Berichtsjahr 2021 wurde zwischen baureifem Land, Rohbauland, Industrieland, Land für Verkehrszwecke sowie Freiflächen unterschieden.
  
  
• Entsprechend des Verwendungszwecks wird die Art der Baufläche in Wohnbaufläche – offene oder geschlossene Bauweise –, gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche und Sonderbaufläche unterschieden. Mit dem Berichtsjahr 2021 wird damit das Merkmal der Art des Baugebiets abgelöst. Dieses wurde bis einschließlich 2020 unterteilt in Geschäftsgebiet, Geschäftsgebiet mit Wohngebiet gemischt, Wohngebiet in geschlossener Bauweise, Wohngebiet in offener Bauweise, Industriegebiet sowie Dorfgebiet.
  
  
• Die Rechtsformen von Erwerberin/Erwerber und Veräußerin/Veräußerer wurden zusammengefasst in natürliche Personen, juristische Personen des privaten Rechts und juristische Personen des öffentlichen Rechts. Damit wird eine Vereinheitlichung zu der ebenfalls überarbeiteten Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke hergestellt. Die bisherige Untergliederung der juristischen Personen in Bund, Land, Gemeinde oder Gemeindeverband sowie Wohnungsunternehmen und sonstige juristische Personen entfällt.
  
  
• Das Merkmal familiäre Beziehung enthält das bisherige Verwandtschaftsverhältnis, wird jedoch um die Ausprägung Ehe- und Lebenspartner/-in erweitert
  
  
• Wie auch bei der Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen sollen bei der Statistik der Kaufwerte für Bauland ungewöhnliche Geschäftsverkehre künftig durch die Berichtsstellen gemeldet werden, jedoch als sol­che gekennzeichnet.

Informationen zu wichtigen Begriffsdefinitionen erhalten Sie in den methodischen Hinweisen.

Was wird in den Statistiken der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke in Niedersachsen erfasst und was ist neu?

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke umfasst alle Transaktionen von landwirtschaftlichen Grundstücken in Niedersachsen, deren landwirtschaftlich genutzte Fläche eine Größe von mindestens 0,1 ha aufweist. Ebenfalls erfasst werden Verkäufe von gewerblichen Betriebsgrundstücken im Sinne des § 99 Abs. 1 Nr. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Kauffälle, die außer landwirtschaftlich genutzter Flächen auch Flächen anderer Nutzungen beziehungsweise Nutzungsteile oder anderer Vermögensarten umfassen, werden in die Statistik einbezogen, wenn davon ausgegangen werden kann, dass vom Wert der Gegenleistung mehr als 90% auf die landwirtschaftliche Nutzung entfallen.

Im Mittelpunkt der Überarbeitung der Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke standen begriffliche und definitorische Anpassungen, Standardisierungen von Merkmalsausprägungen sowie die Aufnahme von Merkmalen:

• Jeder Kauffall ist gesondert zu erfassen. Dies gilt auch, wenn in einem Kaufvertrag mehrere Grundstücke mit jeweils eigenem Kaufpreis aufgeführt sind. Sofern ein Gesamtkaufpreis für mehrere Grundstücke innerhalb eines Kaufvertrags vorliegt, ist lediglich ein Kauffall zu erfassen. Es wurde als neues Merkmal aufgenommen, ob es sich um einen Gesamtpreis für mehrere Flurstücke handelt.
  
  
• Es sind Kauffälle nach der Abgrenzung der „landwirtschaftlich genutzten Fläche“ und nicht mehr der „Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung“ zu übermitteln
  
  
• Zur Erfassung der Fläche des Grundstücks werden mehrere Flächenarten erhoben: die Gesamtfläche und darunter Ackerland, Dauergrünland und sonstige landwirtschaftlich genutzte Fläche.
  
  
• Die Abfrage, ob das veräußerte Grundstück „mit Gebäude und Inventar“ oder „mit Gebäude und ohne Inventar“ oder „ohne Gebäude und ohne Inventar“ verkauft wurde, entfällt. Stattdessen wurde ein neues Merkmal aufgenommen, ob neben dem Grund und Boden weitere Gegenstände oder Rechte und Pflichten mitveräußert wurden und Bestandteil des Gesamtpreises sind (lediglich mit „Ja“ oder „Nein“ zu beantworten).
  
  
• Neu hinzugekommen ist die Abfrage, ob es sich bei der Erwerberin/dem Erwerber und dem der Veräußerin/Veräußerer um eine Landwirtin/einen Landwirt oder eine Nicht-Landwirtin/einen Nicht-Landwirt handelt. Die Angabe „Unbekannt“ ist möglich.
  
  
• Die Abfrage zu den Werten von Gegenleistungen (Geldleistung, Hypotheken usw.) entfällt.
  
  
• Das neue Merkmal familiäre Beziehung enthält das Verwandtschaftsverhältnis sowie Ehe- und Lebenspartner/-in.
  
  
• Neu hinzugekommen sind zudem die Abfragen, ob die gekaufte/verkaufte „landwirtschaftlich genutzte Fläche“ auch künftig für die landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen ist und ob es sich um einen ungewöhnlichen Geschäftsverkehr handelt.
  
  
• Der rechtliche Status wird weiterhin unterteilt nach Privatpersonen, juristischen Personen des privaten sowie des öffentlichen Rechts erfasst.

Wann liegen die Ergebnisse des LSN vor?

Die Veröffentlichungen der Jahresergebnisse der Kaufwerte für Bauland und der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke in Niedersachsen erfolgen in der Regel im August des nachfolgenden Jahres.

Im Rahmen der Neukonzeption wurde nicht nur der Merkmalskatalog überarbeitet, sondern auch das Veröffentlichungsprogramm angepasst, sodass die Tabellen ab 2021 anders aufgebaut sind als vorher. Eine Revision zurückliegender Ergebnisse findet nicht statt.

Wo liegen die Grenzen der Kaufwertestatistiken?

Da es sehr schwierig ist, die einzelnen Baugrundstücke nach Standort, Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeiten eindeutig abzugrenzen, empfiehlt es sich, für die Beurteilung von Einzelfällen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte zum Vergleich heranzuziehen.

Informationen zur Erstellung der Kaufwertestatistiken für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke und darüber, welche Grundstücke nicht erfasst werden, finden Sie in den methodischen Hinweisen.

Wozu dienen die Daten der Kaufwerte für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke in Niedersachsen und wer nutzt sie?

Auf die Ergebnisse der Kaufwerte für Bauland wird von verschiedenen Nutzergruppen zurückgegriffen. Auf nationaler Ebene sind verschiedene Ressorts Nutzende, insbesondere das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, das Bundesministerium für Finanzen, das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung sowie die jeweiligen Länderressorts und die Deutsche Bundesbank. Daneben nutzen auch Wirtschaftsverbände, Interessenverbände und Privatpersonen die Statistik.

Die Kaufwerte für Bauland dienen – zusammen mit weiteren Statistiken wie dem Häuserpreisindex – zur Bewertung des Immobilienmarktes in Deutschland und Niedersachsen. Sie werden auch als Indikator für die allgemeine wirtschaftliche Lage in Deutschland herangezogen und als Unterstützung für individuelle Entscheidungen beim Kauf von Grundstücken genutzt.

Auch auf die Ergebnisse der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke wird von verschiedenen Nutzergruppen zurückgegriffen. Auf nationaler Ebene sind verschiedene Ressorts Nutzende, insbesondere das Bundesministerium für Finanzen sowie die jeweiligen Länderressorts. Daneben nutzen auch landwirtschaftliche Verbände und Privatpersonen die Statistik.